日時：2026年5月10日(日)　場所：秋葉原UDX南棟２１階 　田島ルーフィング㈱の会議室　参加者：約50名

　また、管理会社へ任せきりにするのではなく、「マンション管理の主体は管理組合自身である」という原点を再確認し、主体性を高める必要性についても言及しました。さらに、主体性を支える基盤として、住民同士が顔の見える関係を築き、本音で議論できる「コミュニティ形成」の重要性を紹介しました。防災活動や地域活動、理事会だより等の日常的な取組みが、結果として管理組合全体の意識向上や不透明な発注への抑止力につながることも説明しました。

　加えて、情報収集と共有の重要性についても触れ、社会で起きている事件や制度改正、修繕積立金や工事費高騰などの課題を、管理組合全体で共有していく必要性を強調しました。

　最後に、大規模修繕工事は高度な専門性を伴うことから、信頼できる専門家を「選定する」のではなく、「長期的に伴走してもらう存在として確保する」という考え方を紹介しました。価格の安さだけではなく、担当者の人柄や中立性、管理組合との信頼関係を重視しながら専門家と向き合うことが、適切な修繕工事と修繕積立金を守ることにつながると説明しました。

　講演全体を通じて、管理組合の自治力やコミュニティ力、そして主体的な意識こそが、不透明な発注や不適切な利益誘導からマンションを守る最大の防御になることを伝える内容となりました。（佐伯和彦）

公開相談会　相談例

　マンション維持管理支援・専門家ネットワーク（略して、マンションネット）では、20周年記念講演とレセプションを、2025年10月5日（日）、主婦会館プラザエフで午後1時より開催しました。

　20周年記念講演は、鎌野邦樹先生と榎本武光先生にお願いし、約100名の参加者で大盛況で、会場は一杯となりました。

　鎌野先生は、早稲田大学名誉教授であり、法務省法制審議会委員として、区分所有法の改正にかかわる一方で、国土交通省の各種委員を兼務され、日本マンション学会の元会長で、現在、日本土地法学会会長でもあります。

　榎本先生は、マンションネットの設立メンバーで、現顧問。法学研究者です。

　鎌野先生は、そもそも区分所有法は、近代以降の集合住宅は、「一家族・一住宅」のプライバシーを重視した閉じた空間として設計されて普及してきたが、今後のマンションは、家族内の問題とともに、共用部分等の活用・管理が重要であり、現行区分所有法は必ずしも適合的ではないこと、管理の担い手不足から管理業者管理者方式が法律でも定められたが、同方式にはさまざまな留意点があり、法改正により「区分所有者の責務」規定が設けられたことからも、区分所有者主導による管理が望ましいこと、今後のマンションの管理・再生のあり方として、区分所有建物を修繕・改良しつつ、長寿命化していく選択肢が現実的であること、最終的に維持管理に「過分な費用」を要するに至った段階で解消の決議もあるのではと問題提起もされました。

　「マンションネットは、理念として、『住みよいマンションをつくる』を掲げ、そのため、①住まい手の立場に立つ、②管理組合の立場に立つ、③区分所有者の立場に立つ、④業者から独立した立場に立つことを堅持しています。

　使命としては、①管理組合の主体性を支援する、②マンションの維持管理上・居住生活上のあらゆる要望に応じられるマンションの専門家として活動する、③マンションのコミュニティの醸成に寄与することにあります。

　そのための具体的な活動として、これまでの講座・相談会の開催、区分所有者の権利保障や管理組合の民主的な運営への活動を継続するとともに、今後政府・自治体への政策提言、社会への意見表明・発言などの諸活動が期待されています。

　たとえば、住宅政策としてのマンション政策、マンション法の創設、マンションの高齢者施策などが求められています。 　マンションネットが、今後とも創立の理念・立場を堅持して、さらなる活動を展開されることを期待しています。」

弁護士に聞いてみよう！

～区分所有法改正と管理組合の備え～

マンションの増加、築年数マンションの増加や居住者の高齢化といった２つの老いという問題から、令和７年に区分所有法などが改正され、令和８年４月１日に施行されます。改正法のもとでは、集会の決議が出席者の多数決で行えるようになったり、不在となっている区分所有者を決議の母数から外すことができるようになるなど、集会の決議の方法が変わります。集会の招集通知の記載事項なども変わります。また、新たに、所在不明となっている専有部分の管理人や、管理が不全となっている専有部分や共用部分の管理人を裁判所に選任してもらうことができるようになり、これによりマンションの管理がしやすくなることが期待されます。 今後、改正法の施行に合わせて管理規約の改正を検討する必要があります。標準管理規約の改正が予定されているため、それを参考にすることがいいと思いますが、自分のマンションの即した内容の管理規約としてどういった内容がよいかをそれぞれ区分所有者がしっかりと考えることが重要です。(佐々木好一)

～区分所有者の責務と外部管理者制度～

今年、区分所有法が改正され、管理に関する区分所有者の相互協力責務が定められました。これは、マンション管理に対する区分所有者の自覚を促すものとも言えます。一方、役員の成り手不足などの悩みに対応して、管理者を外部に委託する方向も進んでおり、国交省からガイドラインも示されています。外部管理者にはメリットもデメリットもありますが、特に管理業者管理方式に顕著ですが、管理がお任せになることから来る利益相反の危険、それに対応するためのチェック役としての監事の役割の重要さは見逃せません。さらに、いったん外部管理者方式を導入したとき、外部管理者側から離脱しようとする際の管理組合側の体制再構築の難しさは否めず、一方で、管理組合側から組合員管理者方式に戻そうとするときも総会決議に漕ぎつけるまでにハードルが高くなっていきます。いずれにせよ、自分たちのマンションの実情を踏まえて、どのような管理が適切なのか、真摯に検討することが求められます。(内田耕司)