日時：2026年5月10日(日) 場所：秋葉原UDX南棟２１階 田島ルーフィング㈱の会議室 参加者：約50名
大規模修繕工事を取り巻く近時の問題
～修繕積立金が狙われている～
近時の問題について「大規模修繕工事を取り巻く近時の問題」をテーマに、修繕積立金不足の常態化、工事費高騰、管理会社への依存、不透明な発注・バックマージン問題など、近年マンション管理組合が直面している課題について解説しました。資材価格や人件費の上昇により、従来の長期修繕計画が現実に合わなくなるケースが増加していること、工事の先送りや仕様縮小などの問題が発生していることを整理するとともに、不適切コンサルタント問題や談合疑惑、修繕委員会へのなりすまし事件など、近年顕在化している不透明な発注問題についても紹介しました。実際の事例や行政資料を踏まえながら、管理組合が主体的に情報収集・比較検証を行い、適切な監督機能を果たす重要性について説明しました。（成田至弘）
マンション大規模修繕工事をめぐる談合問題や不透明な発注構造について、実際の事例や関係者インタビューを交えながら解説しました。修繕委員会への「なりすまし」問題や、施工会社とコンサルタントの密接な関係、バックマージンを前提とした受注構造など、近年顕在化している問題の実態を紹介するとともに、見積競争を装った予定調和型の選定手法についても具体的に整理しました。また、実際に約7200万円で進められていた工事計画を精査し、必要な工事項目を見直した結果、約5100万円まで適正化した事例を通じ、管理組合が主体的に情報収集・比較検証を行う重要性について説明しました。管理会社やコンサルタントへ任せきりにせず、管理組合自身が監督機能を果たす必要性について理解を深める内容となりました。（山野井武）
「適切な大規模修繕工事の実施と、“狙われない管理組合”になるための備え」をテーマに、不適切コンサルタント問題や談合問題、管理組合の主体性低下といった近年の課題を踏まえながら、管理組合がどのような姿勢でマンション管理に向き合うべきかについて解説しました。
講演ではまず、不適切コンサルタントや談合問題について、完全に防ぐことは容易ではなく、内部告発などがない限り立証も難しい実態があることを整理しました。そのうえで、「無関心な管理組合ほど狙われやすい」という構造に触れ、管理組合側が主体性をもち、自ら情報を収集・検証していく意識をもつことの重要性を説明しました。
また、管理会社へ任せきりにするのではなく、「マンション管理の主体は管理組合自身である」という原点を再確認し、主体性を高める必要性についても言及しました。さらに、主体性を支える基盤として、住民同士が顔の見える関係を築き、本音で議論できる「コミュニティ形成」の重要性を紹介しました。防災活動や地域活動、理事会だより等の日常的な取組みが、結果として管理組合全体の意識向上や不透明な発注への抑止力につながることも説明しました。
加えて、情報収集と共有の重要性についても触れ、社会で起きている事件や制度改正、修繕積立金や工事費高騰などの課題を、管理組合全体で共有していく必要性を強調しました。
最後に、大規模修繕工事は高度な専門性を伴うことから、信頼できる専門家を「選定する」のではなく、「長期的に伴走してもらう存在として確保する」という考え方を紹介しました。価格の安さだけではなく、担当者の人柄や中立性、管理組合との信頼関係を重視しながら専門家と向き合うことが、適切な修繕工事と修繕積立金を守ることにつながると説明しました。
講演全体を通じて、管理組合の自治力やコミュニティ力、そして主体的な意識こそが、不透明な発注や不適切な利益誘導からマンションを守る最大の防御になることを伝える内容となりました。（佐伯和彦）
公開相談会 相談例
Q．施工会社紹介型の新しいビジネスモデル は信用できるのでしょうか？
近年は、施工会社紹介と一級建築士による伴走支援をセットにした「ワンストップ型」のサービスが増えています。
ただし、紹介された施工会社だけで比較を完結させると、その枠組みの中で意思決定が固定化される可能性があります。
重要なのは、
- その仕組み外の会社とも比較する
- 第三者視点を持つ
- 担当者自身を確認する
といった「比較検証」ができる状態を作ることです。 「どの方式が安全か」ではなく、「比較できる環境を作れているか」が重要です。
Q．管理会社主導の責任施工方式は妥当でしょうか？
近年、大手管理会社による責任施工方式が増えています。
この方式では、
- 施工会社が先に決まる
- 劣化診断前に工事実施時期を総会決議で決める
- 調査・設計がサービス扱いになる
- 追加工事前提になりやすい
などの特徴があります。
また、実際の現場管理を一次下請会社へ依存しているケースも少なくありません。
「手間を減らしたい」のか、
「納得しながら品質重視で進めたい」のか、 によって評価が分かれる方式といえます。
Q．第三者管理方式についてどう考えますか？
日本の理事会方式は、民主的な合意形成を前提とした非常に優れた制度であると考えています。
一方で、
- 理事のなり手不足
- 高齢化
- 負担増加
などの課題もあります。
そのため、
- 外部専門家活用
- 顧問制度
- 外部理事
などで補完していくことには一定の意義があります。
第三者管理方式はリスクがあります。他にどうしようもない場合の「最後の手段」です。 管理組合自身が主体性を持ち、自治力を維持していくことが重要です。